45,000개 삭제? 에어비앤비 숙소, 2025년 10월 대격변 온다

45,000개 삭제? 에어비앤비 숙소, 2025년 10월 대격변 온다

2025년 10월부터 미등록 에어비앤비 숙소가 대거 플랫폼에서 퇴출됩니다. 실거주 요건, 오피스텔 불가, 180일 제한, 세무 연동까지—한국에서 숙박공유를 하기 위해 알아야 할 핵심 규제 7가지를 정리했습니다.

에어비앤비, 국내에서 정말 '큰일 날' 이유: 2024년 10월 대격변 예고

최근 에어비앤비를 포함한 국내 공유숙박 시장에 심상찮은 기류가 흐르고 있습니다. '규제 강화'라는 파고가 몰려오면서, 그동안 편법으로 운영되던 수많은 숙소들이 퇴출될 위기에 처했기 때문입니다.

일각에서는 "이제 한국에서 에어비앤비 운영은 끝났다"는 극단적인 이야기까지 나올 정도인데요. 과연 어떤 이유 때문에 이런 이야기가 나오는지, 국내 에어비앤비 시장에 불어닥칠 대변혁의 핵심 내용을 자세히 살펴보겠습니다.

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1. 2025년 9월까지 미등록 숙소 전면 퇴출: 이제는 '합법'이 아니면 설 수 없다!

가장 먼저 주목해야 할 변화는 바로 '정부 등록 의무화'입니다. 에어비앤비는 2024년 10월부터 국내 신규 등록 숙소에 대해 지자체로부터 발급받은 영업신고증 제출을 의무화했습니다. 더욱 중요한 것은, 이전에 등록된 기존 숙소들도 2025년 9월(일부 자료에는 10월로 표기되기도 함)까지 영업신고증 등 관련 서류를 제출하지 않으면 플랫폼에서 자동 퇴출된다는 점입니다.

이는 그동안 미신고 상태로 운영되던 수많은 '깜깜이 숙소'들을 양성화하거나 시장에서 배제하겠다는 정부와 플랫폼의 강력한 의지를 보여주는 것입니다. 만약 현재 에어비앤비를 운영하고 있다면, 즉시 자신이 합법적인 '외국인관광 도시민박업'으로 등록되어 있는지 확인해야 합니다.

2. 실거주 의무 강화: '내 집' 아니면 불가능한 에어비앤비?

'외국인관광 도시민박업'의 핵심은 호스트(사업자)가 해당 주택에 실제 거주하면서 숙박 서비스를 제공해야 한다는 것입니다. 이는 한국의 가정문화를 외국인 관광객에게 체험하게 한다는 민박업의 본래 취지에 부합하기 위함인데요. 바꿔 말하면, 내가 살지 않는 아파트나 빌라를 구해 에어비앤비를 운영하는 것은 불법이라는 의미입니다.

많은 이들이 투자 목적으로 주택을 임차해 에어비앤비를 운영했지만, 이제는 '실거주'라는 벽에 부딪히게 된 셈입니다. 투기성 운영을 막고 숙박업 시장의 질서를 확립하려는 조치로 풀이됩니다.

3. 국세청의 칼날: 소득 숨기기, 이제는 통하지 않는다!

공유숙박 플랫폼을 통한 소득은 더 이상 '음지'에 머무를 수 없습니다. 국세청은 에어비앤비와 같은 플랫폼을 통해 발생하는 수익에 대한 세무 연동을 강화하고 있으며, 미신고 소득에 대한 단속과 추징을 활발히 진행하고 있습니다.

에어비앤비 호스트는 사업자 등록 여부와 소득 규모에 따라 부가가치세와 종합소득세를 성실히 납부해야 합니다. 만약 이를 누락하거나 축소 신고할 경우, 가산세가 붙은 추징 세금이 부과될 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다.

합법적인 등록과 함께 투명한 세금 신고는 이제 필수적인 의무가 되었습니다.

4. 오피스텔·원룸은 애초에 불법: 숨겨진 '불법의 늪'

많은 에어비앤비 숙소들이 오피스텔이나 원룸에서 운영되는 것이 현실입니다. 하지만 현행 국내법상 오피스텔이나 원룸형 주택은 '외국인관광 도시민박업'으로 등록할 수 없습니다. 오피스텔은 법적으로 업무시설로 분류되며, 원룸형 주택은 민박업을 위한 주거 환경으로 보기 어렵다는 판단 때문입니다.

따라서 오피스텔이나 원룸에서 이뤄지는 에어비앤비 숙박 영업은 원칙적으로 불법이며, 단속 시 처벌 대상이 됩니다. 그동안 암암리에 운영되던 오피스텔 숙소들은 이번 규제 강화로 인해 가장 큰 타격을 입을 것으로 예상됩니다.

5. 180일 초과 운영의 함정: 내국인 대상 공유숙박의 한계

'외국인관광 도시민박업'의 경우 연간 숙박 일수에 명시적인 제한은 없습니다. 하지만 내국인 투숙이 합법적으로 허용되는 공유숙박업 모델(예: ICT 규제 샌드박스 실증특례를 받은 '위홈' 등)의 경우, 연간 운영 일수를 180일로 제한하는 경우가 많습니다.

만약 외국인 대상 민박업으로 등록했더라도 내국인 투숙객을 받는 경우, 법적인 문제가 발생할 수 있으며, 이로 인해 연간 운영 일수에 대한 제한이 간접적으로 적용될 여지가 있습니다. 규제 샌드박스 등 특례를 통한 운영이 아니라면 내국인 대상 숙박은 여전히 매우 제한적이라는 점을 명심해야 합니다.

결론: 국내 에어비앤비, 합법적인 '선택과 집중'의 시대

지금까지 살펴본 것처럼, 국내 에어비앤비 시장은 과거와는 확연히 다른 환경에 직면했습니다. 미신고 불법 영업은 더 이상 용납되지 않으며, 실거주 요건과 주택 유형의 제한, 그리고 투명한 세금 신고가 필수가 된 것입니다. 일각에서 "국내 에어비앤비 45,000개가 사라질 것"이라는 극단적인 전망이 나오는 것도 무리가 아닙니다.

이제 국내에서 에어비앤비를 운영하려면 단순히 공간을 빌려주는 것을 넘어, 관련 법규를 철저히 숙지하고 합법적인 테두리 안에서 사업을 영위하려는 '선택과 집중'이 필요합니다. 그렇지 않다면 예기치 못한 법적 문제에 직면하거나, 플랫폼에서 퇴출될 수밖에 없을 것입니다.

국내 에어비앤비 호스트들은 이번 규제 강화를 기점으로 자신의 운영 방식을 전면적으로 재검토해야 할 때입니다.

결론

✔️ 한국에서 에어비앤비는 이제 “단순 숙소 공유”가 아닌 **엄격한 ‘숙박업’**입니다.
✔️ 10월까지 등록 못 하면 자동 삭제되며, 실거주, 세무, 지역 요건 등을 모두 충족해야 합니다.
✔️ 공유경제라는 이름으로 “소규모 부업”을 기대하기는 점점 어려워지는 구조입니다.
✔️ 숙박공유를 고민한다면, 국내보다 해외 지역을 검토하는 것이 더 유리할 수 있습니다.

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